Wat is herfinancieren?
Als je overwaarde in een pand hebt, dan kun je deze overwaarde opnieuw financieren.
In dit artikel krijg je een beter beeld over herfinancieren en hoe het proces verloopt.
Om het eenvoudig te houden gebruik ik als voorbeeld een beleggingspand, zonder resterende hypotheekschuld.
Voorbeeld
Je hebt een beleggingspand. Je verwacht dat de waarde van het beleggingspand € 150.000 is en de hypotheekschuld is € 0 . De overwaarde wordt berekend door de schuld van de waarde te halen (€ 150.000 – € 0).
In dit voorbeeld zit er een overwaarde van € 150.000 op.
Deze overwaarde kun je opnieuw financieren zodat je het geld kunt uitgeven of opnieuw kan investeren.
Dat is herfinancieren in een notendop.
Hoeveel kan ik herfinancieren?
Helaas kun je niet 100% van de overwaarde herfinancieren. (€ 150.000). Hoeveel je kunt herfinancieren hangt af van de financieringspartij. De meeste partijen bieden 80% aan. Dit betekent 80% van € 150.000 = € 120.000.
Let op: veel financieringspartijen hebben een ondergrens, bijvoorbeeld: € 80.000.
Vraag hier vooraf naar en schat de waarde van je pand niet te rooskleurig.
Kan dat wel met mijn inkomen?
Een veelgemaakte aanname is dat je een hoog inkomen moet hebben om een herfinanciering te doen, dat is gelukkig niet zo. Er zijn veel financieringspartijen die enkel kijken naar het onderpand van het te financieren object en daardoor niet kijken naar jouw inkomen. Deze partijen kijken, zoals bovenstaande voorbeeld, wel naar iets anders..
De waarde in verhuurde staat
Om een herfinanciering te kunnen doen vraagt de financieringspartij om diverse documenten, een van de belangrijkste documenten is het taxatierapport. Hierin legt een taxateur de waarde vast van het beleggingspand.
De waarde van een pand wordt op verschillende manier vastgelegd door de taxateur:
Marktwaarde: De waarde als je het pand gaat verkopen tegen normale condities (bijvoorbeeld: geen huurder)
Executiewaarde: De waarde voor als je niet meer de hypotheek kan betalen en de bank het pand moet veilen om de schuld af te kunnen betalen
Waarde in verhuurde staat: Deze waarde is het belangrijkst voor een herfinanciering van een beleggingspand. Dit is namelijk de waarde van het pand rekening houdende met het risico dat er een huurder inzit. In de regel is de waarde in verhuurde staat lager dan de marktwaarde, maar dat hoeft niet zo te zijn.
De waarde in verhuurde staat wordt gemeten door verschillende factoren waaronder de puntentelling die je via deze link ook zelf kunt berekenen én het huidige huurcontract.
Let op: de financieringspartij zal je (vaak) verplichten om de taxatie uit te laten voeren door een bekende taxateur van de financieringspartij. Hierdoor weten zij zeker dat ze een taxatie krijgen die aan hun normen voldoet én dat er niet gesjoemeld kan worden met de taxatie.
Tip: Mocht de financieringspartij een lijstje hebben met verschillende taxateurs, vraag dan bij allemaal een offerte op. De prijzen kunnen namelijk ver uit elkaar liggen.
Andere documenten
De andere documenten die nodig zijn voor de herfinanciering zijn:
– Een kopie van een origineel geldig identiteitsbewijs
– Een ingevuld aanvraagformulier van de financieringspartij
– Een bankafschrift van de rekening waarvan de automatische incasso plaatsvindt
– Een door de aanvrager origineel ingevulde en getekende SEPA machtiging
– Een eigendomsbewijs van het object (dit is de akte van levering – notarisdocument)
– De meest recente aangifte Inkomstenbelasting (IB aangifte)
– Een ingevuld en ondertekend integriteit- of klantprofiel formulier (ontvang je van de financieringspartij)
– De door huurder en verhuurder getekende huurovereenkomst van object
– Een bankafschrift waarop de huur is bijgeschreven van de afgelopen 2 maanden
Let op: elke bank / financieringspartij heeft zijn eigen beleid en wensen welke documenten aangeleverd dienen te worden, maar in de basis heb je met bovenstaande lijstje veel op orde.
Tip: overweeg je een herfinanciering, breng dan deze documenten vooraf op orde om het proces te versnellen.
De offerte / renteaanbod
Zodra alle documenten in orde zijn ontvang je een offerte van de financieringspartij. Dit wordt ook wel renteaanbod genoemd. Hierin staan de financieringsvoorwaarden, waaronder:
– Bedrag van de lening
– Hypotheekvorm (annuïteit, lineair of aflossingsvrij)
– Looptijd (duur van de hypotheek)
– Rente %
– Rentevorm (vast of variabel)
– Maandelijkse bedrag wat je gaat betalen voor de lening
Tip: Uiteraard worden algemene voorwaarden meegestuurd. Lees die goed door want hierin ontdek je hoeveel je boetevrij kunt aflossen en andere voorwaarden die van belang zijn voor je.
Naar de notaris
De volgende stap is de notaris. Die mag jij kiezen (en betalen). Mocht je geen vaste notaris hebben, dan is www.degoedkoopstenotaris.nl een fijne plek om een offerte bij verschillende partijen op te vragen.
Bij de notaris wordt het hypotheekrecht gevestigd zodat de financieringspartij recht heeft op jouw pand als je niet kan betalen. Als er nog een bestaande schuld / hypotheek op het pand zit, die van een andere financieringspartij is, dan moet je die eerst doorhalen, dat is voor dit artikel te technisch, daarover later meer in een ander artikel.
Geld op de bank
De notaris fungeert als tussenpersoon en zodra beide partijen hebben getekend, dan wordt het hypotheekrecht ingeschreven in het Kadaster door de Notaris én de gelden (in dit geval: € 120.000) op de gewenste bankrekening gestort. Zodra dit is gebeurt kun jij het weer investeren of uitgeven.
Herfinancieren biedt interessante voordelen, mogelijkheden en strategieën. In de 3-daagse training Leer Beleggen in Vastgoed deel ik er nog veel meer over, waaronder de mogelijkheid om oneindig te herfinancieren zodat je altijd geld in panden liquide kan maken.
Nieuwsgierig? Kom naar de training!
