Uitbreiding vastgoedportefeuille
Afgelopen kwartaal heb ik 2 panden bijgekocht in Tilburg en investeerde € 223.925 eigen geld om deze panden toe te voegen aan mijn vastgoedportefeuille. Ik betaalde de hoofdprijs per pand en deed het met plezier. In dit artikel neem ik je mee in mijn gedachteproces en de rekensom die erbij hoort.
Time is of the essence
Voor de trouwe lezer van deze artikelen én deelnemers van de training Leer Beleggen in Vastgoed is bekend dat ik in Tilburg ben opgegroeid en daarom graag investeer in Tilburgs vastgoed. Tip voor de startende investeerder: koop je eerste pand op bekend terrein.
Al enige tijd zijn er geruchten dat de Gemeente Tilburg een opkoopbescherming per september 2022 zal invoeren. De opkoopbescherming maakt het voor beleggers heel moeilijk (gelukkig niet onmogelijk) om een pand te kopen voor de verhuur.
Vanaf januari 2022 mag elke gemeente in Nederland bepalen of en wanneer ze de opkoopbescherming op één, meerdere of alle wijken willen vestigen. Alles vóór de intreding van de opkoopbescherming is veilig en daarom wilde ik graag nog 2 Tilburgse beleggingspanden bijkopen.
Pand #1: € 110.420 investeren voor € 503,15 cashflow per maand
Het eerste pand heb ik gekocht voor € 265.000 k.k. Door de 8% overdrachtsbelasting en overige kosten (notaris, taxatie, etc) komt de totaalprijs op € 288.420.
De rekensom
Het pand is getaxeerd in verhuurde staat op € 255.000. Ik heb gekozen voor een 70% LTV (Loan to Value = Schuld t.o.v. Waarde) financiering. De hypotheek heeft een rente van 3,4% en is volledig aflossingsvrij. Dit betekent een hypotheekschuld van € 178.500 met een maandlast van € 505,75 per maand. Hieronder de rekensom en resultaat:
| Koopprijs: | € 265.000 k.k. |
| Totale aankoopprijs: | € 288.420 |
| Hypotheek: | € 178.000 |
| Eigen geld inleg: | € 110.420 |
| Huurinkomsten: | € 1200 per maand |
| Cashflow: | € 503,15 per maand * |
| NAR: | 5,4% ** |
* De cashflow is de winst per maand. Alle kosten (hypotheek, VvE, beheer, belasting, etc) zijn al afgetrokken van de huurinkomsten.
** De NAR staat voor Netto AanvangsRendement. Makkelijk vertaald: De winst bij start van de investering, uitgedrukt in een percentage.
Conclusie
Ik ben erg tevreden met de investering. Het is een appartement uit 2008, 65 m2 woonoppervlakte met eigen parkeerplaats en energielabel B. Het pand heeft een geweldige verhuurbaarheid én zal nog lang zonder hoge kosten meedraaien in mijn portefeuille. De NAR van 5,4% is niet hoog, maar keurig gezien de locatie én om de verwachte opkoopbescherming voor te zijn.
Pand #2: € 113.505 investeren voor € 389,40 cashflow per maand
Het tweede pand heb ik gekocht voor € 300.000 k.k. Door de 8% overdrachtsbelasting en overige kosten (notaris, taxatie, etc) komt de totaalprijs op € 327.255.
Het pand is getaxeerd in verhuurde staat op € 285.000. Bij dit pand heb ik gekozen voor een 75% LTV (Loan to Value = Schuld t.o.v. Waarde) financiering. De hypotheek heeft een rente van 4,3% en is volledig aflossingsvrij. Dit betekent een hypotheekschuld van € 213.750 met een maandlast van € 765,93 per maand. Hieronder de rekensom en resultaat:
| Koopprijs: | € 300.000 k.k. |
| Totale aankoopprijs: | € 327.255 |
| Hypotheek: | € 213.750 |
| Eigen geld inleg: | € 113.505 |
| Huurinkomsten: | € 1369,49 per maand |
| Cashflow: | € 389,40 per maand * |
| NAR: | 4,1% ** |
* De cashflow is de winst per maand. Alle kosten (hypotheek, VvE, beheer, belasting, etc) zijn al afgetrokken van de huurinkomsten.
** De NAR staat voor Netto AanvangsRendement. Makkelijk vertaald: De winst bij start van de investering, uitgedrukt in een percentage.
Conclusie
Ja, enthousiast ben ik niet over de rekensom. De rente is in korte tijd gestegen en de 4,3% rente drukt de cashflow op korte termijn. Ondanks dat ik niet enthousiast ben over de rekensom ben ik dat wel over het pand en de timing. Door een snelle financiering is het gelukt om dit te regelen vóór de opkoopbescherming.
Het is een appartement uit 2008, 79 m2 woonoppervlakte met eigen parkeerplaats en energielabel A. Het pand heeft wederom een geweldige verhuurbaarheid én heeft op een nieuwe ketel (€ 2550) na geen verwachte grote kosten.
Eindconclusie en persoonlijke noot
Ik ben enthousiast over Tilburg en het investeren in Tilburgse beleggingspanden werpt al jaren zijn vruchten af. Dit pand heb ik gekocht samen met mijn zoon Bobby (3 jaar) en hem meegenomen in het gehele proces. Van bezichtiging
tot oplevering. Ik heb mijn zoon verteld dat dit pand van hem zal zijn zodra hij 18 jaar wordt. Een belofte in het bijzijn van onze huisnotaris die ons altijd geweldig goed helpt.
Ondanks dat ik pas 34 jaar oud ben sta ik steeds vaker stil bij mijn nalatenschap en ik zal me inzetten om de belangrijke lessen over te dragen aan mijn 2 zonen (3 jaar en 3 weken oud) zodat ze net als hun pa kunnen genieten van het leven.
2 Comments
Martijn
Dag Bob,
Ik volg je al een tijdje en ik durf zelfs te stellen dat ik door jouw website het in september 2020 heb aangedurfd een appartement uit 2008 van 67 m2 te kopen.
Binnenkort gaan we een vakantiewoning in Duitsland kopen én we kijken naar de mogelijkheid voor een derde pand. Maar…. ben je het met me eens dat bij rentes van 5,75% (actuele opgave september 2022, 80% LTV en 10 jaar vast) het sommetje bijna niet meer rond is te rekenen?
Groeten, Martijn
bobvekemans
Hoi Martijn, Ik voel me vereerd om te horen dat mijn website je heeft geholpen om de eerste stap te zetten maar je hebt het toch echt zelf gedaan.
Mooi dat je doorpakt en kritisch bent op alle condities. De huidige rente maakt het rekensommetje inderdaad minder snel rond. Wees daarom kritisch op je investeringen.