Wat zijn off market deals?
Vastgoed dat nog niet publiekelijk wordt gepresenteerd, op bijvoorbeeld Funda, dat noemen we off market deals. Dit kan een particulier zijn die zijn eigen woning wil verkopen of een vastgoedbelegger die zijn/haar beleggingspand (in verhuurde staat) wil verkopen. Deze panden worden vaak aangeboden in besloten netwerken. Als je deze deals nog niet ziet langskomen, dan zit je nog niet in de juiste netwerken.
Zijn er veel off market deals?
Gigantisch veel, juist op dit moment.
Waarom zijn er zoveel off market deals?
Een volledige macro-economische analyse is te uitgebreid voor dit blog artikel, maar ik zal mijn best doen om een samenvatting te geven die betrekking heeft op de vastgoedmarkt.
De vastgoedmarkt beweegt in golfbewegingen: goede en slechte tijden. Dit wordt de kopers- en de verkopersmarkt genoemd. De vastgoedbeleggers die al enige tijd meedraaien zien dat de vastgoedmarkt op een hoogtepunt/kantelpunt staat. Dit is mede de reden waarom er nu veel off market deals zijn van zowel losse panden als volledige vastgoedportefeuilles.
Een blik in de praktijk
Ik spreek veel vastgoedbeleggers die zijn ingestapt in 2013-2017 en een waardestijging hebben gerealiseerd van 50% tot 130%. Een waardestijging is geweldig, maar het is een indirect rendement. Zolang het pand niet verkocht of geherfinancierd is, kun je het geld niet uitgeven.
Daarom hebben de cashflowbeleggers de afgelopen periode hun vastgoedportefeuille strategisch geherfinancierd tegen een lage rente. In veel van deze panden zit nu geen tot weinig eigen geld. Dit genereert een rendement op eigen vermogen die torenhoog is.
De rendementbelegger kiest, op dit soort momenten, ervoor om zijn panden te verkopen tegen een geweldig hoge prijs. Hij verkoopt daarmee zijn cashcow die maandelijkse huurinkomsten brengt, maar heeft daartegenover wel een grote zak geld op de rekening staan. De rendementbelegger zal het geld paraat houden tot er een volgende kans met groot rendement voorbijkomt.
Op dit moment speelt er, nogsteeds, een groot woningtekort. Dit zorgt voor een grote interesse. Niet alleen vanuit de particuliere koper, maar ook door de vastgoedbelegger. Hierdoor word nog steeds massaal overboden op woningen.
Ondanks de hoge huizenprijzen doet de vastgoedbelegger graag mee. Niet heel vreemd, want de overdrachtsbelasting is op dit moment nog 2%, huurprijzen staan hoog, de rente op financieringen is erg laag en de box 3 hervormingen (zie artikel) die eerder doomscenario’s creëerden voor de vastgoedbelegger zijn voor nu van de tafel.
Mede door deze grote vraag stijgen de huizenprijzen maar door en door, maar angst ligt op de loer. De corona maatregelen zorgen voor angst en onzekerheid voor ondernemer en werknemer. Baanzekerheid voor werknemers verkleinen, een deel van de ondernemers teren op hun buffer door de corona maatregelen en economen voorspellen een flinke dreun op onze economie.
Mede door deze onzekerheid accelereert de golfbeweging in de vastgoedmarkt. Juist hierdoor wordt juist nu veel vastgoed te koop aangeboden om het nog voor de ‘piekprijs’ te verkopen.
Vastgoedbeleggers bieden dit graag via off markten netwerken aan om zo hun pand in verhuurde staat goed te verkopen en hun winst te verzilveren. Daarnaast is een slimme particuliere woningbezitter zich ervan bewust dat de hoogste prijs sneller betaald kan worden door de vastgoedbelegger (zonder voorbehoud financieren en snel willen schakelen).
Win-win
Op dit moment regent het off market deals wat een win-win situatie kan creëren. De vastgoedbeleggers die verkopen verzilveren een prachtige winst. De vastgoedbelegger die kopen doen dat, ondanks de hoge prijs, onder gunstige condities.
Let op: zorg bij kopen in de huidige tijd wel voor een gezonde LTV (Loan to Value) verhouding zodat de bank niet eist dat je bijstort bij een waardedaling.
Waar vind ik off market deals?
De goede off market deals netwerken zijn vaak exclusief. Tijdens de 3-daagse training Leer Beleggen in Vastgoed deel ik de ins en outs en nodig ik je uit om deel te nemen aan diverse off market deals groepen zodat ook jij in het netwerk kunt stappen!
Bob Vekemans, trainer bij Leer Beleggen in Vastgoed
Ondernemer, financieel planner en vastgoedbelegger. Bob realiseerde financiële vrijheid op 32-jarige leeftijd voor zichzelf en zijn gezin.
