Het eerste beleggingspand van 2021!

Stilzitten behoort niet tot een van mijn sterkste kwaliteiten. Ik ben graag bezig met vastgoed. Of het nou om het voorbereiden van de volgende training gaat, het optimaliseren van mijn eigen vastgoedportefeuille of het bijstaan van deelnemers bij hun berekeningen. Ik vind het heerlijk!

Het niet kunnen stilzitten gebeurde ook rond de kerst, wat me toch iets geweldigs bracht, namelijk de aankoop van een geweldige maisonnette in een vreemde stad.

Hoe het begon…

Sinds 2016 investeer ik uitsluitend in Tilburgs vastgoed. Ik ben er geboren, ken de stad en heb er een betrouwbaar netwerk opgebouwd. Echter de prijzen in Tilburg zijn afgelopen periode sky high gegaan. Hoger dan veel Nederlandse steden en niet in verhouding met de huurprijs die je kunt vragen. Hierdoor was de rekensom niet interessant genoeg meer en werd mijn nieuwsgierigheid getriggerd om andere gebieden te onderzoeken.

Investeringsgebieden screenen

Één van de oefeningen tijdens de training is het screenen van nieuwe investeringsgebieden. Een belangrijke vaardigheid voor de vastgoedbelegger om blijvend interessante panden te kunnen kopen om mee te bewegen met trends en ontwikkelingen.

Big data

Ook ik moest terug naar de tekentafel. Tilburg was niet meer interessant. Ik besloot om big data in te zetten om mijn spectrum te vergroten. Door het inzetten van diverse tools, waaronder import.io, had ik van heel veel gemeentes interessante informatie verzameld. Denk hierbij aan koopprijs, m2, aantal kamers, bouwjaar en meer. Hiermee kreeg ik inzicht in de koopprijs per m2 en dat in vergelijking met andere steden.

Deze informatie is ook kosteloos te verkrijgen via: https://assets.nl/beste-stad-om-in-te-beleggen/, maar ik hou ervan om mijn eigen onderzoek te doen. Het is al zo vaak gebleken dat details van je eigen onderzoek betere inzichten geven en daarmee een strategisch voordeel.

Naast de koopinformatie uit diverse bronnen ben ik informatie rondom huurprijzen gaan verzamelen. Denk hierbij aan de kale huur, servicekosten en dat in relatie met de woning en het aantal m2.

De Excel training van Debby Kettler (www.jouwexcelcoach.nl) heeft me gigantisch geholpen om een wirwar aan data om te zetten in bruikbare data en daarmee concrete conclusies te kunnen genereren.

Uit dit overzicht kwamen diverse steden naar voren. Tijd voor een verdiepingsslag.

De vreemde stad..

Een investeringsonderzoek kost veel tijd, laat staan voor meerdere steden. Tijdens de afgelopen training (December 2020) hoorde ik diverse interessante gedachtegangen en trends en besloot 1 van de interessante steden voorrang te geven.

Het vastgoed verdiepingsonderzoek

Een investeringsonderzoek bevat veel onderdelen: bevolkingsontwikkeling, omgevingsontwikkeling, visie van de gemeente, waardestijging van diverse typen vastgoed, bouwkundige kwaliteit, bereikbaarheid van de stad, parkeergelegenheid, criminaliteit, vliegzones en nog veel meer.

Nu begrijp je wat ik bedoel met: niet stilzitten 😉
Dit onderzoek gaf bijna alleen maar groene vlaggetjes.

Vastgoedberekeningen

Uiteraard had ik al diverse berekeningen gedaan in een eerdere fase, want zonder een mooie cashflow / rendement uitkomst zou ik geen verdiepingsslag maken. Na het maken van de vastgoedberekeningen werd ik erg enthousiast. De prijs per m2 is tamelijk hoog, maar het rendement per m2 (hoge huurprijs) compenseerde meer dan genoeg.

Een rendement op eigen vermogen (REV), ook wel NAR (Netto Aanvangsrendement) genoemd was minimaal 6%.

Bezichtigingen

Ik ben bezichtigingen gaan inplannen, zonder trucjes, gewoon via Funda. Veel vastgoedbeleggers vinden het niet meer interessant als het op Funda staat. Ik kan je verklappen: dat is een verkeerde aanname.

Funda Alert
Op Funda maak ik graag gebruik van Funda Alert. Dit is een melding/mailtje die je ontvangt als er nieuw aanbod in de stad met het aangegeven criteria online komt. Zodra ik dat mailtje ontvang, klik ik gelijk op ‘plan een bezichtiging’ of ik bel de verkoopmakelaar (afhankelijk van het tijdstip). Easy as that en je scoort bijna altijd een bezichtiging.

Tijdens de bezichtigingen werd ik verrast door diverse factoren: Erg goede energielabels, tamelijk nieuwe bouw, goede lichtinval, lage VvE kosten, vrijwel alles boven de puntentelling (vrije sector) en meer.

Ik besloot om een bod uit te brengen op een van de panden die ik had bezichtigd. Met een overbieding van 12,5% was ik de hoogste bieder met de beste voorwaarden. Helaas werd ik het niet omdat de verkoper en achterliggende bank de voorkeur voor eigen bewoning gaven. Had ik graag eerder geweten, erg jammer. Ik besloot nog 6 andere bezichtigingen in de stad te plannen en toen..

Toen werd ik verliefd

De woning die ik bezichtigde was een maisonnette in perfecte staat. Ik werd verliefd en kreeg de woning niet meer uit mijn hoofd. Gevaarlijk, want vastgoed met emotie kopen kan een verkeerde beslissing brengen. De woning was € 90.000 boven mijn limiet. Ik heb diverse interne gesprekken gevoerd dat ik verder moest zoeken. Maar verliefdheid kun je niet onderdrukken en ik besloot om de woning toch uitvoerig te onderzoeken.

Het onderzoek deed de verliefdheid enkel groeien: geen verbouwingskosten nodig, een gigantische cashflow en daardoor een geweldig rendement op eigen vermogen. Tijdens de andere bezichtigingen dacht ik enkel aan de maisonnette. Door het onderzoek kreeg ik zowel mijn hart als hersenen in lijn met elkaar en besloot om de woning te gaan kopen.

Nek aan nek met een andere bieder

Mijn 1e bod was € 25.000 boven de vraagprijs. Na overleg met de makelaar besloot ik het te verhogen met nog eens € 5000. De makelaar belde me later op de dag en gaf aan dat het nek aan nek is met een andere bieder. Zowel hij als ik mochten nogmaals een bod uitbrengen. Ik besloot mijn bod te verhogen met € 5001. 30 min later belde de makelaar en zei dit: “Je gaat het niet geloven. Jij hebt € 5001 geboden, de andere bieder € 5000. Gefeliciteerd, de woning is van jou”.

Bieden is vaak een psychologisch spel. De 1 euro was het verschil en ik ben dankbaar dat ik genoeg van dit soort trucjes ken. Details maken wederom het verschil en daarmee heb ik een prachtig pandje, dat ondanks verhoogde overdrachtsbelasting, een NAR van 8% brengt.

Op naar het volgende pand en een geweldig jaar!

Leave a comment

Leer Beleggen in Vastgoed © 2021.