Wat is je woonquote?
Als je een lening, zoals een hypotheek op je woonhuis nodig hebt, dan wordt er gekeken naar je woonquote. Dit wordt ook weleens leencapaciteit genoemd. Kortom: hoeveel geld is verantwoord dat de bank aan jou mag ‘lenen’.
Als vastgoedbelegger wil je graag je woonquote optimaal houden. Waarom en hoe je dit doet, lees je in dit artikel.
Jouw inkomen als basis
De belangrijkste basis voor het vaststellen van je woonquote is je inkomen. Als je samen met je partner iets koopt, dan mogen beide inkomens meegenomen worden.
Let op: het inkomen van de minstverdienende partner telt maar voor 90% mee (wetgeving 2021).
Voorbeeld:
Jij verdient € 60.000 bruto per jaar. Je partner verdient € 50.000 bruto per jaar.
Dat is jullie gezamenlijke inkomen:
€ 60.000 + € 45.000 (90% van € 50.000) = € 105.000 bruto per jaar.
Waarom is de woonquote belangrijk voor jou als vastgoedbelegger?
Als je een verhuurhypotheek wilt voor een beleggingspand, dan wil je natuurlijk de laagste rente, toch? Er zijn veel banken, waaronder Nationale Nederlanden, die verhuurhypotheken verstrekken met een erg lage rente (2,3% bij een aflossingsvrije verhuurhypotheek van 10 jaar vast met een 70% LTV (Loan-To-Value verhouding).
Deze rente kunnen ze alleen aanbieden omdat ze óók kijken naar je LTI (Loan To Income).
Kortom: is jouw inkomen dekkend genoeg om lasten te dekken nu en in de toekomst. Ze kijken dus niet alleen naar de verwachte huurinkomsten die je gaat genereren.
Banken zoals RNHB en de Nederlandse kijken nauwelijks naar jouw inkomen (LTI), enkel naar de onderliggende waarde (LTV). Doordat dit extra risico voor de bank brengt betaal je een hogere rente. Dus als jouw inkomen/woonquote ook in orde is, dan ben je welkom bij banken met gunstigere voorwaarden. Iets om rekening mee te houden.
Wat beïnvloed je woonquote?
Zuinig zijn op je woonquote is dus van strategisch belang voor de vastgoedbelegger. Maar wat beïnvloed jouw woonquote nog meer naast je inkomen? Hier 3 belangrijke inzichten:
#1. Auto – Private lease
Een auto met private lease klinkt erg aantrekkelijk, maar het drukt de pret bij je volgende financiering. Doordat het private lease is heeft dit direct invloed op je woonquote.
2. Winstcijfers van de ondernemer
Ben je in dienst, dan is een loonstrook voldoende. Maar bij een ondernemer wordt er goed gekeken naar de winstcijfers van de onderneming(en). Bijna alle banken kijken naar de laatste 3 jaarcijfers. (bv: 2018, 2019 en 2020).
Let op: Een bank zal je vragen om een prognose op te stellen als we al enkele maanden in het lopende jaar zitten. Dat betekent een prognose 2021. Die mag jij helaas niet zelf opstellen. Dat doet je boekhouder of accountant voor je o.b.v. je huidige cijfers.
Het gemiddelde van je jaarcijfers wordt genomen:
Voorbeeld:
Winst 2018: € 50.000
Winst 2019: € 60.000
Winst 2020: € 70.000
Samen: € 180.000 / 3 jaren = € 60.000 winst.
Dit is het inkomen waar de bank mee gaat rekenen.
Let op: het laatste jaar geldt als maximum.
Voorbeeld:
Winst 2018: € 60.000
Winst 2019: € 70.000
Winst 2020: € 50.000
Samen: € 180.000 / 3 jaren = € 60.000 winst.
Echter, doordat het laatste jaar lager is dan het gemiddelde zullen ze rekenen met € 50.000 als inkomen.
#3. Flinke rekening courant
Ik kom geregeld DGA’s (Directeur-grootaandeelhouders) tegen die een flinke rekeningcourant hebben lopen. Een rekeningcourant is een vorm van doorlopend krediet. Je leent kleine bedragen uit aan je privé dat later verrekent wordt. Echter een rekeningcourant mag maximaal € 17.500 (bron: belastingdienst) zijn. Alles hoger dan dat wordt beschouwd als lening. Banken zien leningen als een extra risico wat direct je woonquote zal beïnvloeden.
Tip: heb je een aanzienlijke lening lopen (Holding -> Privé) overweeg dan een dividenduitkering (26,9% in 2021) te doen. De holding betaalt dan op korte termijn 15% dividendbelasting en bij je IB-aangifte betaal je privé de rest. Hiermee is je lening weggepoetst waardoor je geen vlaggetje krijgt van de bank.
Conclusie
Zoals je ziet is het zuinig zijn op je woonquote erg belangrijk voor de strategische vastgoedbelegger. Door hier zuinig op te zijn zorg je ervoor dat je niet tegen blokkades aanloopt bij banken en je kan blijven lenen tegen de beste condities.
Training Leer Beleggen in Vastgoed
Naast je woonquote zijn er enorm veel facetten om succesvol(ler) te investeren in vastgoed. In de 3-daagse training Leer Beleggen in Vastgoed komen deze onderdelen uitgebreid aan bod en is er ruimte om vragen/persoonlijke situaties voor te leggen om samen te bespreken.
