fbpx

Een frisse blik op aflossingsvrije hypotheken

De aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm. Net zoals dat annuïtair en lineair een hypotheekvorm zijn. De aflossingsvrije hypotheek heeft zijn naam te danken omdat er geen aflossing plaatsvindt op de hypotheek, maar dat je enkel rente betaalt.

Vroeger was de aflossingsvrije hypotheek een populair product, waarom? Doordat je alleen de rente betaalde en geen aflossing, had je veel lagere maandlasten, dit trok veel mensen aan. Na de hypotheekperiode van 30 jaar moest wel de volledige hypotheekschuld worden afgelost. Dit bracht veel huizenbezitters in gevaar en om huizenbezitters te beschermen is er wetgeving sinds 2013 ingetreden die een 100% aflossingsvrije hypotheek niet meer mogelijk is.

In dit artikel wil ik een frisse blik bieden op de aflossingsvrije hypotheek door enkele fabels te tackelen en te demonstreren wanneer de aflossingsvrije hypotheek wel of geen goede keuze is.

Fabel #1: Tussentijds aflossen is niet mogelijk

De naam ‘aflossingsvrije hypotheek’ geeft de indruk dat je niet tussentijds mag of kan aflossen. Dit is een fabel. Net als een annuïtaire- en lineaire hypotheek mag je 10 tot 20% * jaarlijks boetevrij aflossen van de oorspronkelijke hypotheeksom.

Voorbeeld:
Je hypotheek bedraagt € 300.000 en je mag 10% boetevrij aflossen per jaar. Je gaat € 30.000 aflossen. Resterende schuld: € 270.000. Het jaar erop mag je wederom € 30.000 aflossen. Dit omdat € 30.000, 10% van de oorspronkelijke hypotheeksom is. (€ 300.000)

* Het aflossingspercentage verschilt per bank. Informeer bij je bank hoeveel jij zou mogen aflossen om een boete te voorkomen.

Feit – Door een aflossingsvrije hypotheek krijg je het meeste hypotheekrenteaftrek

De rente die je betaalt is gebaseerd op de hypotheekschuld. De 3% rente op een hypotheek van € 300.000 bedraagt € 9000 per jaar. Aangezien je niet aflost, blijft de rente elk jaar gelijk. Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek los je wel af, waardoor je minder rente betaalt.

De hypotheekrenteaftrek bedraagt in 2019 49%. (in 2020: 46%). De hypotheekrenteaftrek maakt een aflossingsvrije hypotheek interessant. Echter hypotheekrenteaftrek krijg je alleen voor je eigen woning én hoofdverblijf. Dit geldt niet voor een tweede woning en ook niet voor een beleggingspand.

Fabel #2 – Aflossingsvrije hypotheek is het goedkoopste

De maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek zijn inderdaad het laagst, maar de hypotheek is niet de goedkoopste. Sterker nog, de aflossingsvrije hypotheek is de duurste hypotheekvorm als je ervoor kiest om niet tussentijds af te lossen.

Doordat je enkel rente betaalt en niet aflost, blijft de hypotheekschuld intact. Vroeg of laat zal je deze moeten betalen.

Verschil maandlasten aflossingsvrije-, annuïtaire- en lineaire hypotheek

In onderstaand overzicht rekenen we met een hypotheek van € 300.000 en een rente van 3%. De maandlasten zijn gebaseerd op het bedrag bij aanvang. We houden geen rekening met hypotheekrenteaftrek, aangezien de hypotheek mogelijk voor je beleggingspand is en daardoor geen hypotheekrenteaftrek krijgt.

50% aflossingsvrij & 50% annuïtair:
€ 1007 per maand (€ 746 rente, € 261 aflossing)

Annuïtaire hypotheek:
€ 1265 per maand (€ 743 rente, € 522 aflossing)

Lineaire hypotheek:
€ 1572 per maand (€ 739 rente, € 833 aflossing)

Als je bovenstaande maandlasten ziet dan is de keuze zo gemaakt, toch? Helaas is het niet zo simpel. Het hangt af van de situatie, hieronder enkele voorbeelden.

Alex de vastgoedbelegger

Alex is vastgoedbelegger. Hij kijkt voornamelijk naar cashflow: hoeveel brengt een beleggingspand dat hij verhuurt per maand op. Alex heeft een huurder die € 1500 per maand wil betalen voor het beleggingspand.

Met een annuïtaire- en lineaire hypotheek maakt Alex slechts een klein beetje winst per maand of hij maakt er zelfs verlies op. Maar met de hybride hypotheekvorm van 50% aflossingsvrij en 50% annuïtaire hypotheek krijgt Alex de mogelijkheid om een mooie cashflow over te houden. In deze situatie zou de 50%/50% hypotheek de beste oplossing zijn.

Jan en Irene

Jan (37) en Irene (34) hebben een prachtig huis gezien waar ze graag naar willen verhuizen. Doordat dit huis hun hoofdverblijf is, hebben ze recht op hypotheekrenteaftrek. De hybride oplossing van 50% aflossingsvrije en 50% annuïtaire is interessant, echter als Jan en Irene niet tussentijds aflossen blijft op het einde van de looptijd wel een 50% resterende schuld staan. Misschien geen probleem, maar als Jan en Irene zekerheid willen dat de schuld is afgelost na 30 jaar, dan is een annuïtaire of lineaire hypotheek de beste keuze.

Dagobert Duck

Dagobert draait elk kwartje om en wil zeker niet meer betalen dan nodig is. Hij is geen krent, maar eurobewust 😉 De hypotheek heeft betrekking op zijn eigen woning. Dagobert wil over de gehele looptijd het minst betalen. Hij berekent op berekenhet.nl het verschil tussen de hypotheekvormen en ziet dat de lineaire hypotheek, ondanks de hoge aanvangsmaandlasten in totaal € 11.435 bespaart t.o.v. de annuïtaire hypotheek. De beste keuze is voor Dagobert de lineaire hypotheek.

Samenvattend

Zoals je leest heeft de aflossingsvrije hypotheek zowel voor- als nadelen. Kijk goed naar jouw situatie en maak een bewuste keuze voor welke hypotheekvorm je gaat. Vind je dit lastig? Bespreek het met je bank of raadpleeg een financieel adviseur/planner.

Nice to know: Financieringen van beleggingspanden worden steeds vaker aangeboden als hybride variant. Door de hypotheek aan te bieden als 50% aflossingsvrij en 50% annuitair heeft de vastgoedbelegger een aantrekkelijke cashflow bij de start en de financier heeft een nieuwe lening verstrekt. Kortom: win-win.

In de 3-daagse training Leer beleggen in Vastgoed leer je om  vastgoedberekeningen te maken zodat je slim omgaat met risico, rendement en cashflow.

Leave a comment

Leer Beleggen in Vastgoed © 2019.