Los jij af?
Oké, ik geef het toe. Ik ben een fan van aflossen. Waarom? Aflossen zorgt voor direct resultaat. Dit resultaat zie je terug in de daling van de vaste lasten. Dit resulteert vervolgens in een gezondere cashflow van je beleggingspand. Naast een gezondere cashflow verlaag je door aflossen de LTV (Loan To Value) van je pand.
Door een lagere LTV kom je in een lagere risicoklasse, waardoor je minder rente betaalt, kortom nog lagere lasten en een grotere winst per pand. Maar waarom doen niet meer vastgoedbeleggers het dan?
Aflossen is niet sexy!
Tjah, aflossen is simpelweg niet sexy. Op een feest vertellen dat je extra hebt afgelost is een stuk minder sexy dan aangeven dat je een nieuw pand hebt gekocht. De keuze voor het nieuwe pand wordt vaak gedaan vanuit trots en ego, terwijl de rekensom regelmatig een (gedeeltelijke) aflossing zou aanmoedigen. Ons ego staat ons regelmatig in de weg en beïnvloed onze keuzes. Ryan Holiday deelt in zijn boek Ego is the Enemy prachtige inzichten over dit onderwerp.
Naast dat aflossen niet sexy is, is er nog een reden waarom aflossen minder populair is. Er heerst namelijk een verkeerde aanname als het gaat om rendement op aflossen.
Het rendement van aflossen
Veel mensen veronderstellen dat als je een beleggingspand gekocht hebt met een hypotheek van € 160.000 en een rente van 4%. Dat als ze € 20.000 aflossen, ze daarmee 4% rendement creëren. Toch? Nee, dit is een verkeerde aanname!
Voorbeeld:
Een annuïteitenhypotheek van € 160.000 (30 jaar) met een rente van 4% heeft een bruto maandlast van: € 764,-.
Bij een aflossing van € 20.000, resteert een hypotheekschuld van € 140.000. De nieuwe maandlast is dan: € 668,-.
Het verschil is: € 764 – € 668 = € 96 per maand.
Rendement berekenen:
Om je rendement te berekenen neem je de jaaropbrengsten (12 maanden x € 96 = € 1152).
De jaaropbrengsten (€ 1152) delen we door de investering (€ 20.000). De uitkomst vermenigvuldigen we met 100 om een percentage te krijgen = 5,76%
5,76% is al een leuk rendement, maar het wordt mooier! Door het aflossen verandert namelijk je LTV (Loan To Value). Dit betekent de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning. Voorbeeld: Stel je beleggingspand is € 160.000 waard en de resterende hypotheekschuld is € 140.000. Dan is de LTV 87,5%. (€ 140.000 / € 160.000 = 87,50%).
Veel banken hebben risicoklassen (lees hier het hele artikel). In de basis betekent het: hoe lager jouw hypotheekschuld is -> hoe minder risico de bank loopt -> hoe minder rente je betaalt -> des te lager je maandlasten worden -> hoe hoger je cashflow / winst per beleggingspand is.
Veel banken hebben een LTV risicoklasse van 90%. Dit zou voor dit pand betekenen door de aflossing van € 20.000 je LTV onder de 90% zit, namelijk 87,5%. Hierdoor heb je recht op een lagere rente. Niet alle banken doen dit automatisch, hier een overzicht hoe banken hiermee omgaan. Rabobank heeft een 90% LTV risicoklasse waardoor je rente met 0,2% omlaag gaat.
In dit geval is de rekensom als volgt:
Maandlasten zonder aflossing: € 764
Maandlasten met aflossing: € 668,-
Maandlasten met aflossing na renteverlaging: € 652,-
Verschil: € 112 per maand
We doen opnieuw de rekensom:
Jaaropbrengsten: € 1344 (€ 112 * 12 maanden)
€ 1334 / € 20.000 (aflossing) = 6,67% rendement
Conclusie
Zoals je ziet is aflossen geen slechte investering. Zorg dat je de juiste berekeningen uitvoert om zichtbaar te maken of aflossen interessant is voor je. In de 3-daagse training Leer Beleggen in Vastgoed leer ik je alle berekeningen om succesvol en doordacht te investeren in vastgoed.
In een later artikel zal ik meer vertellen over een volledig afgelost pand en wat voor mooie constructies je hiermee kan realiseren.
Tip: Bekijk op de website van je bank wat de risicoklassen zijn en de bijbehorende renteopslag.
Tip: vraag bij je bank hoeveel je boetevrij mag aflossen voordat je aflost.
Tip: heb je onlangs je beleggingspand gekocht, dan is geen nieuwe taxatie nodig om de waarde vast te stellen.
Let op: bovenstaande rekensom is o.b.v. een beleggingspand, voor je eigen woning is de rekensom anders.
Vragen of opmerkingen over dit artikel, laat het me weten: info@leerbeleggeninvastgoed.nl
