Je eigen woning beter begrijpen

De eigen woning is, voor veel mensen, de grootste uitgave in het leven. Bij het aangaan van een hypotheek krijg je precies te horen wat je kan lenen, maar er wordt nauwelijks stilgestaan bij andere zaken waaronder eigenwoningforfait, hypotheekrenteaftrek en hoe alles verband houdt met elkaar.

Na dit artikel hoop ik jou een beter begrip over je eigen woning te hebben gegeven.

De hypotheek van je eigen woning

De hypotheek van je eigen woning, wat je hoofdverblijf is, geldt als een box 1 schuld.
Op een box 1 schuld krijg je hypotheekrenteaftrek, mits je voldoet aan de voorwaarden.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Hypotheekrenteaftrek is een aftrekpost: je kunt de hypotheekrente aftrekken van je inkomen (Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning), waardoor je minder inkomstenbelasting hoeft te betalen.

Echter: niet het hele bedrag aan rente is een aftrekpost. Er wordt eerst een bedrag bij je inkomen opgeteld omdat je een eigen woning bezit: het eigenwoningforfait. (Dat behandelen we verderop in dit artikel). Van het eigenwoningforfait wordt de rente afgetrokken. Het resultaat is de aftrekpost die we hypotheekrenteaftrek noemen.

Deze aftrekpost kun je bij je belastingaangifte opvoeren in box 1 (Belastbaar inkomen uit werk en woning), waardoor je een bedrag in één keer terugkrijgt van de Belastingdienst. Je kunt kiezen om maandelijks een bedrag van de belastingdienst te ontvangen via de Voorlopige Teruggaaf.

Interessant om te weten

Als een deel of de volledige hypotheek van je eigen woning niet voldoet aan de voorwaarden, dan is dat gedeelte geen box 1 schuld meer. De schuld die niet aan de voorwaarden voldoet verandert dan van een box 1 naar een box 3 schuld. Hierdoor verlies je hypotheekrenteaftrek, maar heeft als voordeel dat de box 3 schuld wel aftrekbaar is van je box 3 vermogen.

Hoogte hypotheekrenteaftrek

De hoogte van je hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van de hoogte van je box 1 inkomen.

Hypotheekrenteaftrek 2020
Is je box 1 inkomen < € 68.507, dan heb je recht op 37.35% hypotheekrenteaftrek.
Is je box 1 inkomen > € 68.507, dan heb je recht op 46%.¹


Hypotheekrenteaftrek 2021
Is je box 1 inkomen < € 68.507, dan heb je recht op 37.10% hypotheekrenteaftrek.
Is je box 1 inkomen > € 68.507, dan heb je recht op 43%.

¹ dit percentage vermindert elk jaar met 3% tot 2023. Dan is de hypotheekrenteaftrek nog 37%.
Let op:  AOW-gerechtigden hebben te maken met andere percentages en behandel ik niet in dit artikel.

Eigenwoningforfait

Je eigen woning heeft, zoals eerdergenoemd, ook te maken met Eigenwoningforfait. Dit is een fictieve bijtelling bij het box 1 inkomen en is afhankelijk van de waarde van je woning.

Fictieve bijtelling betekent dat een bedrag bij je box 1 inkomen wordt opgeteld. Hoeveel eigenwoningforfait je betaalt is afhankelijk van de WOZ-waarde. De waarde van je woning wordt jaarlijks vastgesteld door de Rijksoverheid en dat noemen we de WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken). De WOZ-waarde van je eigen woning of beleggingspand kun je zelf achterhalen via www.wozwaardeloket.nl

2020
Bij woningen tussen de € 75.000 en € 1.090.000 heb je te maken met een eigenwoningforfait van 0,6%.
Voorbeeld
: je huis heeft een WOZ-waarde van € 400.000. Dan heb je een fictieve bijtelling bij je box 1 inkomen van € 400.000 * 0,6% = € 2400.

2021
In 2021 daalt het eigenwoningforfait van 0,6% naar 0,55% van de WOZ-waarde.
Voorbeeld
: je huis heeft een WOZ-waarde van € 400.000. Dan heb je een fictieve bijtelling bij je box 1 inkomen van € 400.000 * 0,55% = € 2200. 

Dit bedrag tel je op bij je box 1 inkomen en betaal je, afhankelijk van je inkomen, belasting over.
Is je box 1 inkomen < dan € 68.508, dan is dat 37,35% (2020).  In 2021 is dat 37,10%.

Is je box 1 inkomen > dan € 68.508, dan is dat 49,50% (2020). In 2021 blijft dat 49,50%.

Geen of kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen)

Mocht je geen of weinig rente moeten betalen omdat je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt? Dan is het eigenwoningforfait meestal hoger dan de aftrekbare kosten (rente) van je eigen woning. In deze situatie heb je recht op een aftrek omdat je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt. Dit wordt ook wel de Wet Hillen genoemd.

Bron: belastingdienst.nl

Voorbeeld:
Hypotheekrenteaftrek: € 1000,- per jaar
Eigenwoningforfait: € 1200,- per jaar

€ 1000 minus € 1200 = € 200 resterend.

Wet Hillen regeling 2020:
€ 200 * (100% – 93,3% 2) = € 13,40 per jaar.

Wet Hillen regeling 2021:
€ 200 * (100% – 90%) = € 20 per jaar.

² dit percentage wordt elk jaar afgebouwd met 3,33%.  Op 1 januari 2048 is deze aftrek volledig afgeschaft.

Gemeentelijke belastingen

Voor je eigen woning betaal je ook gemeentelijke belastingen. Hierover meer in dit artikel

Hoe zit dit met beleggingspanden?

  • Als je een beleggingspand als particulier koopt, dan is de hypotheekschuld een box 3 schuld. Deze schuld is volledig aftrekbaar, op de eerste € 3100 na (Schuldendrempel – 2020), van je box 3 vermogen, waardoor je belastingdruk lager wordt.
  • Op een beleggingspand ontvang je geen hypotheekrenteaftrek omdat het geen eigen woning is.
  • Op een beleggingspand betaal je geen eigenwoningforfait, maar telt de WOZ-waarde wel mee als box 3 vermogen, waarover je box 3 belasting betaalt. Deze WOZ-waarde wordt verminderd met de leegwaarderatio. (lees hier hoe dit wordt berekent)
  • Ook bij beleggingspanden worden er gemeentelijke belastingen geheven, echter een deel wordt belast aan de ingezetenen (de huurder) en het andere deel aan jou als eigenaar.
  • Geldt Wet Hillen voor beleggingspanden? Nee, want het gaat niet om een eigen woning en daardoor heb je niet te maken met hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait.

Vragen?

Heb je een vraag? Stel hem gerust via dit formulier.

Leave a comment

Leer Beleggen in Vastgoed © 2020.