Overwaarde van je eigen woning

Veel mensen hebben een behoorlijke overwaarde op hun eigen woning. Met de huidige rentestand krijg ik vaak de vraag of deze overwaarde verzilverbaar is. Hier de belangrijke inzichten op een rij:

1. Inkomen

Om overwaarde uit je eigen woning op te mogen nemen word er gekeken naar je inkomen. Heb je het samen met je partner gekocht, dan mag je het gezamenlijke inkomen meenemen. Heb je een gigantische overwaarde maar is je inkomen niet toereikend? Dan kun je de overwaarde niet (volledig) opnemen.

VOORBEELD
Jan heeft een eigen woning van € 500.000. De hypotheek is op dit moment € 250.000. De overwaarde is hiermee (€ 500.000 – € 250.000): € 250.000.

Jan kan op basis van zijn inkomen € 400.000 lenen. Hierdoor kan hij nog € 400.000 – € 250.000 = € 150.000 opnemen.

Stel dat Jan op basis van zijn inkomen veel meer kan lenen, laten we zeggen 1 miljoen dan kan hij niet meer opnemen dan de waarde van zijn eigen woning. In Jan zijn geval kan hij in totaal maximaal € 500.000 lenen op basis van zijn eigen woning.

2. Rente nieuwe hypotheek

In bovenstaand voorbeeld kan Jan € 150.000 overwaarde opnemen. Dit doet hij tegen de huidige marktrente.

VOORBEELD
De bestaande € 250.000 schuld heeft een rente van 2,5%. Als Jan de overwaarde wil opnemen, dan gaat hij een nieuwe hypotheek aan. Deze hypotheek krijgt de huidige marktrente, bijvoorbeeld 1,5%.

Hij krijgt hier dus 2 hypotheekdelen met verschillende rentes.

3. Waarde van de woning

De waarde van de woning moet vastgelegd worden. Dat gebeurt veelal op 2 manieren:

#1 Calcasa modelrapport (€ 26.95) Het rapport heb je binnen enkele minuten en veel banken financieren 90% van de marktwaarde die daarin vermeldt staat. Zie calcasa.nl

#2 Taxatie (vanaf € 350,-)
De waarde kan ook worden vastgesteld door een taxateur. Op basis van de marktwaarde uit dit taxatierapport financieren bijna alle banken 100%.

Voorbeeld: Paulien koopt een Calcasa rapport en de marktwaarde is: € 300.000. Daarvan zou maximaal 90% gefinancierd kunnen worden. (€ 300.000 x 90% = € 270.000)

Paulien schakelt toch een taxateur in en de marktwaarde wordt op € 320.000 vastgesteld. Daarvan zou maximaal 100% gefinancierd kunnen worden. (€ 320.000 x 100% = € 320.000), mits uiteraard haar inkomen toereikend is (zie punt 1)

4. Geen box 1, maar box 3 schuld

De meeste eigen woning schulden zijn box 1. Hiervan is de hypotheekrente aftrekbaar. Ga je echter de overwaarde opnemen en niet gebruiken voor de eigen woning, dan is deze hypotheekschuld geen box 1, maar een box 3 schuld.

Hierdoor heb je geen hypotheekrente aftrek op dit gedeelte, maar ontstaat er wel het voordeel dat deze box 3 schuld aftrekbaar is van je box 3 vermogensgrondslag. Dat kan erg interessant zijn voor de vermogenden onder ons.

5. Geld is vrij besteedbaar

Neem je de overwaarde op en gebruik je die niet voor de eigen woning (box 3 schuld) dan is de opgenomen overwaarde vrij besteedbaar. Al zou je er een speedboot van willen kopen of de muren mee willen behangen, dat kan. Je bent dus niet verplicht om het aan de eigen woning te besteden.

De overwaarde wordt door de notaris op je rekening gestort.

6. Verhoogde maandlasten

Geld lenen is niet gratis. De opgenomen overwaarde creëert een verhoging van de maandlasten. Niet alleen het nieuwe hypotheekgedeelte, maar ook kan de rente van je ‘oude’ hypotheek omhoog gaan omdat de Loan To Value (LTV) omhoog gaat.

Voorbeeld: Je huis is € 300.000 waard met een hypotheek van € 180.000. Dan is de waarde ten opzichte van de schuld (LTV): € 180.000 / € 300.000 = 60%. Bijna elke bank werkt met risicoklasses: hoe meer schuld, hoe meer risico, des te hoger de rente.

Stel de hypotheek gaat van € 180.000 naar € 300.000. Dan veranderd je LTV van 60% naar 100%. Dit betekent dat de rente van het ‘bestaande’ hypotheekdeel omhooggaat. Waarschijnlijk met zo’n 0,4%.

7. Aflossingsvrij gedeelte

Wettelijk mag je maximaal 50% van de marktwaarde van je eigen woning als aflossingsvrije hypotheek hebben. Aangezien de overwaarde toch geen hypotheekrenteaftrek heeft, zou het interessant kunnen zijn om dit gedeelte aflossingsvrij te maken. Dit zorgt voor aanzienlijk lagere maandlasten, nadeel is: de schuld wordt niet automatisch afgelost.

HYPOTHEEKSCAN

Afgelopen periode hebben we in samenwerking met hypotheekadviseurs, fiscalisten en financieel planners een hypotheekscan ontwikkelt. Hiermee brengen we in kaart welke optimalisaties er mogelijk zijn voor je eigen woning en hoeveel overwaarde je kunt opnemen op basis van je inkomen. Deze scan kost eenmalig € 250,-.

Als de scan geen mogelijkheden tot overwaarde verzilveren óf maandlasten verlaging bieden, dan is de scan kosteloos. Ons motto: alleen betalen als je voordeel kan behalen.

Vraag hier de hypotheekscan aan.
Na het invullen van onderstaand formulier zullen we informatie opvragen om de hypotheekscan te kunnen maken.
U beslist pas achteraf, nadat wij het rapport hebben afgerond, of u wilt betalen om de aantoonbare waarde te bezichtigen.

    Leave a comment

    Leer Beleggen in Vastgoed © 2021.