Inleiding
Je denkt vast bij het lezen van de titel (de vrouw van de taxateur) aan een spannende roman. Het is geen roman maar het was wel even spannend.. Als vastgoedbelegger kom ik weleens verrassingen tegen. Maar ik had niet verwacht dat de vrouw van de taxateur me geld zou kosten! In dit artikel lees je een persoonlijke ervaring en hoe ik ermee om ben gegaan.
Begin dit jaar
Begin dit jaar heb ik een beleggingspand in Almere gekocht. Een pand buiten mijn oorspronkelijke regio (Tilburg) maar te mooi om te laten gaan (Rendement op eigen vermogen: 8,68%). Zoals voor elke onroerend goed aankoop dient er een taxatie te worden gedaan. Uiteraard in verhuurde staat omdat het om een beleggingspand gaat.
Aangezien ik nog geen netwerk in Almere had ben ik op zoek gegaan naar een taxateur. Zo gevonden, geen probleem. Alles verliep keurig volgens afspraak: de taxateur reageerde snel, kon op korte termijn langskomen om te taxeren, begreep dat het een taxatie in verhuurde staat moest worden, was aangesloten bij NWWI voor de validatie. Kortom, het liep zoals gepland.
De onbesproken taxatie
Ik weet het nog goed het was 22 januari 2021 en ik zat met wat vrienden ‘s avonds pizza te eten en te praten over het leven en over onze geweldige vrouwen (zij lezen ook deze blog). Ik kreeg op dat moment een mailtje van het NWWI met als onderwerp: “Uw taxatierapport is ingediend”.
Huh? Oké..was mijn eerste reactie. Normaal gesproken neemt de taxateur eerst even contact op, bespreekt de waarde van het pand en dient het dan vervolgens in. Ik was verbaasd over de nieuwe gang van zaken, maar geen nood aan de man, we gaan het taxatierapport gewoon bekijken.
Ik zag dat de waarde in verhuurde staat met € 50.000 lager lag dan verwacht! Oef, dat gaat me geld kosten!
Het gesprek met de taxateur
Ik belde gelijk de taxateur op en ik begon netjes te vragen waarom de waarde zo laag is..het was een prachtig pand, zeer goede staat én een huurder van € 1500,- per maand.
Hoe hij op de waarde in verhuurde staat kwam
De taxateur gaf aan dat de waarde in verhuurde staat lager ligt dan verwacht omdat de puntentelling lager uitkomt dan het huurcontract (€ 1500 p/m). Hierdoor ging hij het daadwerkelijke huurcontract negeren en de waarde bijstellen o.b.v de puntentelling.
Toen ik hem aangaf dat de woning in de vrije sector zit (o.b.v. de puntentelling) en daardoor niet gemaximeerd hoeft te worden aan de puntentelling huurprijs hoorde ik hem slikken en kwam hij vervolgens met de reactie “Ja, ik kan er niks aan doen. Dit is het gewoon”.
Ingediend bij NWWI
Ik vroeg vervolgens waarom hij niet eerst de waarde had besproken met me, voordat hij het ging indienen bij het NWWI (validatie instituut). “Dat is ongebruikelijk” reageerde hij.
Ik vertelde hem rustig dat ik al jaren vastgoedbelegger ben, zelf veel taxaties heb laten doen én dat ik ook hypotheekadviseur ben en veel taxaties van klanten voorbij heb zien komen en dat ik dit nog nooit heb meegemaakt. “Ja, ik moet netjes volgens de regels werken. Ik kan het niet terugroepen”.
De aap kwam uit de mouw..
Na een steeds heftig wordende discussie kwam de aap eindelijk uit de mouw: “Mijn vrouw werkt bij het NWWI en ik moet het op deze manier doen”. Wow, alle puzzelstukjes vielen op hun plaats. Ik gaf aan dat ik het begreep en dat hij er geen invloed meer op heeft. Het is nu aan mij om er iets mee te doen.
Wat zijn mijn opties?
Na een berekening van de nieuwe situatie kwam het erop neer dat ik € 6000,- extra eigen geld zou moeten inleggen én dat mijn rente met 0,3% omhoog ging (vanwege een hogere risicoklasse). Dat kostte me, naast de verhoogde eigen inleg, € 37,34 per maand aan cashflow (winst per maand) aan het pand. Gelukkig was de winst erg goed, maar het voelde wel als een domper.
Ik bracht in kaart wat mijn opties waren:
Bezwaar indienen
Ik had bezwaar kunnen indienen om de waarde van het taxatierapport te betwisten. Geweldig om je gelijk te halen, maar ik zou er weinig mee opschieten + veel kostbare tijd zou eraan verloren gaan.
Hertaxeren
Als ik het pand direct zou laten hertaxeren, dan zou dat vast vreemd overkomen.
NWWI krijgt dan immers 2 taxaties van hetzelfde pand binnen in een kort tijdsbestek en denkt wellicht
“Hmm vreemd, laten we daar eens induiken”.
Accepteren
Mijn keuze viel op het accepteren van de waarde van het taxatierapport. Dit zorgde er namelijk voor dat het pand keurig voor de deadline gefinancierd kon worden, dat was natuurlijk het belangrijkste.
6 maanden later
Nu, 6 maanden later, was het tijd om het pand te laten hertaxeren. Ik ging uiteraard naar een andere taxateur en de nieuwe waarde in verhuurde staat was keurig en daarmee heb ik de bank kunnen informeren over de nieuwe waarde van het beleggingspand. Hierdoor heb ik een deel van annuïteit naar aflossingsvrij gezet én is de risicoklasse verlaagd met 0,3%. Beide optimalisaties resulteren in een vergroting van de maandelijkse cashflow van dat pand met € 46,88. Top!
De taxatie kostte weliswaar eenmalig € 650,-, maar dat is snel terugverdiend!
p.s. de eerste taxateur staat natuurlijk op de blacklist.
