3 gouden tips voor je eerste beleggingspanden
Je eerste beleggingspand is het spannends én tevens ook het belangrijkst. Als je ervaring en resultaat met je eerste pand namelijk niet positief is, dan is de kans vrij groot dat je stopt met investeren in vastgoed.
Je kan het vergelijken met een bordspel dat je voor het eerst speelt. Als je de eerste pot dik verliest, dan zul je niet snel weer een pot spelen. Maar als je de eerste pot rijkelijk wint en je merkt dat je er aanleg voor hebt, dan smaakt dat naar meer 😉
In dit artikel deel ik diverse concrete tips voor je eerste panden. Met name de eerste 4 panden.
Ga voor LTI hypotheekverstrekkers
LTI staat voor Loan to Income. Eenvoudig vertaald betekent dit dat een bank hoofdzakelijk naar je inkomen uit werk/arbeid kijkt om te bepalen of je een hypotheek kan dragen. Als je een eigen woning koopt, dan wordt er altijd met LTI getoetst. Bij beleggingspanden bestaan er 2 smaken:
LTI (Loan to Income): lenen o.b.v. inkomen
LTV (Loan to Value): lenen o.b.v. onderpand
De toetsing op LTI is streng. Zelfs met een mooi salaris kan het prima zijn dat je niet een beleggingspand hypotheek kunt dragen.
Voorbeeld LTI – Loan To Income:
Jan heeft een woonhuis met een hypotheek van € 300.000. Hij wil een beleggingspand kopen waarvoor hij € 150.000 wil lenen, de rest brengt hij zelf in. Zijn totale hypotheekschuld (eigen woning + beleggingspand) zal dan € 450.000 worden. (€ 300.000 eigen woning en € 150.000 beleggingspand)
Jan heeft een goede baan en verdient € 70.000 bruto per jaar. Hij heeft uitgerekend dat de totale hypotheeklasten prima te dragen zijn. Echter, met zijn inkomen van € 70.000 is zijn leencapaciteit € 350.000. Hij komt hierdoor € 100.000 te kort en de bank zal hem afwijzen.
Veel vastgoedbeleggers houden niet van toetsen op inkomen (LTI). Het is echter wel zo dat hypotheekverstrekkers die toetsen op LTI een lagere rente aanbieden:
BANKEN (LTI TOETSNORM)
– Nationale Nederlanden: 4,48%
– Dynamic Credit 4,35%
– Lloyds bank 3,65%
BANKEN (LTV TOETSNORM)
– RNHB verhuurhypotheek: 4,85%
– Mogelijk.nl 5,15%
– Domivest 4,65%
Voorwaarden zijn gelijk: 70% LTV financiering (schuld t.o.v. waarde verhouding), 5 jaar rentevast en hypotheekvorm is annuïteit. Bovenstaande rentetarieven zijn vastgesteld op 18 juli 2022.
Lagere rente > lagere maandlast > hogere winst per maand (cashflow)
Het verschil in rente kan een behoorlijk verschil brengen in de maandlast. Als je inkomen het toestaat, ga dan voor een bank die toetst op LTI. Let wel op: banken die toetsen op LTI-norm zijn vaak traag, stellen veel vragen en je moet veel papierwerk aanleveren. Zo zijn er nog een hoop verschillen, maar daarover meer in een andere blog).
Beginnende vs professionele belegger
Naast de lagere rente ben je enkel welkom bij banken die op LTI toetsen met maximaal 4 verhuurpanden. Als je 5 panden hebt en je wilt 4 panden overzetten naar ze, dan ben je niet welkom. Ze financieren dus enkel de ‘beginnende/particuliere’ belegger.
Dit wetende is het slim om je eerste 4 panden, mits je inkomen het toestaat, te financieren bij een bank die financiert op LTI. Hierdoor heb je een lagere rente én ben je nog welkom. Vanaf je 5e pand word je gezien als een professionele belegger en kun je niet meer aankloppen bij deze partijen. Gelukkig hoef je niet je panden te verkassen naar een andere bank, die eerste 4 kun je prima daar houden.
Koop panden in één stad
Diversifiëren (spreiden van risico) is één van de termen die je hoort en leest. Ik zie vaak beleggers kopen over diverse gemeentes in Nederland en soms zelfs buitenland. Echter, het kopen van beleggingspanden in één stad/gemeente heeft fijne voordelen.
Onderhoud
Met name het onderhoud aan de panden is hierdoor een stuk makkelijker. Heb je een goede klusjesman, dan kan hij makkelijk de panden onderhouden. Je hebt hierdoor niet 4 verschillende klusmannen nodig waar je een goede relatie mee moet houden. Mocht je het beheer uitbesteden (zoals financieel- en technisch beheer), dan kun je een korting bedingen omdat je meerdere panden direct kan onderbrengen. Makkelijk voor hen en voor jou.
Huurders Wisseling
Als je wat langer in het vastgoed zit, dan zul je meemaken dat je diverse panden hebt die nog een ‘oude’ huurprijs hebben. Een doorn in het oog voor de vastgoedbelegger. De huurders zijn er bijvoorbeeld 4 jaar geleden ingetrokken voor de destijds marktconforme huurprijs, maar dat is inmiddels flink omhoog geklommen. Ondanks dat je elk jaar keurig de huur indexeert (verhoogd) blijft de huur relatief gezien laag t.o.v. de marktconforme huurprijzen.
Als je panden in één stad koopt, dan heb je het voordeel om huurders te schuiven. Dit werkt als volgt:
Voorbeeld huurders wisseling
Huurder A betaalt nu € 1000 per maand voor een woning die € 1300 per maand kan opleveren. Je koopt een nieuw beleggingspand en in plaats het te huur aanbieden, bied je het eerst aan Huurder A aan. Je benoemd de voordelen van je nieuwe woning (bv. groter woonoppervlakte, eigen parkeerplek, beter energielabel, etc).
De woning is mooier maar daardoor ook duurder (bv € 1300 per maand – de marktconforme prijs die een andere huurder ook zou betalen). Je geeft aan dat hij eerste keuze krijgt.
Als Huurder A hier graag gebruik van wil maken, dan heb jij een betrouwbare huurder voor je nieuwe pand én kan je de huurprijs van de oude woning opkrikken naar een marktconforme prijs. Dit maakt de volgende rekensom:
Situatie 1:
Huurder blijft zitten: € 1000,- huur + € 1300 voor nieuwe pand. (€ 2300 per maand)
Situatie 2: Huurder wil wisselen: € 1300,- huur + € 1300 voor het oude pand (€ 2600 per maand).
Resultaat: Je cashflow is zojuist gegroeid met € 300,- per maand, zonder extra investering. Naast de extra cashflow groei betekent ook dat je huurindexering per jaar ook fors omhoog gaat, dubbel plezier en jij helemaal blij 😉
De aflossingsvrije hypotheek
In Nederland hebben we in de basis 3 soorten hypotheekvormen:
– Annuïteit
– Lineair
– Aflossingsvrij
Voor onze eigen woning kiezen we vaak voor annuïteit vanwege de hypotheekrenteaftrek. Voor beleggingspanden geldt de hypotheekrenteaftrek niet, waardoor het een belangrijke voordeel verliest.
Meer begrijpen over je eigen woning, lees dit artikel.
Een inzicht in de aflossingsvrije hypotheek, lees dit artikel.
Voor beleggingspanden kiezen vastgoedbeleggers daarom vaak een aflossingsvrije hypotheek. Dit betekent dat ze niet maandelijks aflossen op de hypotheek en enkel de rente betalen. De hypotheekschuld blijft daardoor intact, wat diverse krachtige voordelen kent.
Waaronder:
– Een aftrekbare box 3 schuld om de vermogensbelasting te drukken; *
– Een hypotheek die met een stijgende inflatie als het ware ‘goedkoper’ wordt;
* dit voordeel is bij schrijven nog zo, maar er zijn kabinetsplannen om dit te hervormen. (juli 2022)
Doordat er enkel rente wordt betaald is de maandlast van een aflossingsvrije hypotheek t.o.v. een annuïteiten of lineaire hypotheek veel lager. Door de verlaging van de kosten heb je een hogere winst per maand (ook wel cashflow genoemd).
Door een grotere winst per maand stijgt je spaarvermogen (wat je elke maand overhoudt of kan investeren). Hierdoor heb je sneller weer geld beschikbaar om een volgend pand te kopen óf toch een deel van je aflossingsvrije hypotheek af te lossen. (10% boetevrij aflossen is bij elke financier toegestaan).
Door bovenstaande 3 grote voordelen toe te passen zul je veel meer winst maken op je panden, is je beheer makkelijker én kun je trucs zoals de huurders wisseling toepassen.
In mijn ogen is een goede vastgoedbelegger iemand die vooruit denkt en anticipeert. Neem bovenstaande tips mee om je portefeuille te optimaliseren.
Heb je vragen over dit artikel of wil je kennis uitwisselen? Laat het me gerust weten.
Geschreven op 18 juli 2022 door:
Bob Vekemans (klik hiernaast voor informatie over de auteur)
bob@leerbeleggeninvastgoed.nl
