De man die welvaart uitstraalde
Ik ben sinds mijn 18e ondernemer en vanaf dat moment ben ik altijd nieuwsgierig geweest wat iemand succesvol maakt. Op een dag kwam ik een man tegen die welvaart uitstraalde. Dat kwam niet door zijn kleren of iets materieels, maar door de rust die hij uitstraalde. Een soort van ‘untouchable’ gloed had hij om zich heen. Geweldig om te ervaren.
Zo nieuwsgierig als ik ben vroeg ik wat hij deed. “Ik zit in de stenen” kreeg ik als reactie. Met wat doorvragen vertelde hij me heel schuw en voorzichtig dat hij investeert in vastgoed en daarmee geld verdient. Ik weet niet precies waarom maar vanaf dat moment ben ik geïntrigeerd geraakt met vastgoed. Het kreeg iets magisch, een soort van levenstroef.
Waar het begon..
Jaren later, toen ik 27 was, kreeg ik van een vriendin een boek cadeau. Zij had het net gelezen en was erdoor geïnspireerd geraakt. Het boek was Rijke Pa, Arme Pa. Na het lezen van Rijke Pa, Arme Pa was ook ik geïnspireerd en besloot financiële vrijheid te willen realiseren. 4,5 jaar later, in oktober 2020, realiseerde ik duurzame financiële vrijheid. Inmiddels ben ik 10 maanden financieel vrij en ik kan je verklappen dat het meer verandert dan ik had verwacht. In dit artikel lees je welke wegen ik heb bewandeld naar financiële vrijheid, welke frustraties, uitdagingen, successen en hulpmiddelen erbij kwamen kijken.
Mijn financiële intelligentie verhogen
In vastgoed investeren vond ik een goede zet, maarja die eerste stap..tjah die maak je niet zomaar. Het gaat om serieuze bedragen en je wilt geen fouten maken die je de rest van je leven meesleept. Ik besloot om mijn financiële intelligentie drastisch te verbeteren.
Dit begon met het lezen van boeken. Al gauw ontdekte ik dat de Nederlandse markt weinig goede boeken over dit onderwerp geschreven hadden. Ik besloot me te keren naar amazon.com waar ik Amerikaanse boeken bestelde en deze verslond alsof mijn leven ervan af hing. Hier enkele boeken waar ik veel aan heb gehad.
Lees dit artikel wat ik met elk boek doe wat ik lees.
Mijn financiële intelligentie kreeg een boost. Daarnaast zorgde boeken voor mij dat ik momentum kreeg, inzichten opdeed en me constant bezighield met mijn doel: financiële vrijheid. Maar boeken alleen, waren niet genoeg.
Adviseurs, coaches en mentoren
In alle boeken kwam ter sprake dat een goede adviseur, mentor en coach aan je zijde een gouden aanwinst was. Ik besloot iedereen waarvan ik wist dat hij/zij iets met vastgoed deed te benaderen. Tijdens een kop koffie of lunch stelde ik al mijn vragen en achteraf waren het helaas teleurstellende gesprekken. Ze lieten niks los, onthulde geen geheimen (waar ik op had gehoopt) of vertelde alleen oppervlakkig wat ze deden. Ik ergerde me groen en geel en besloot mijn pad te vervolgen zonder adviseur, coach of mentor.
Deze frustratie heeft er wel toe geleid dat ik juist 100% transparant ben over mijn vastgoedavontuur wat hopelijk jou en anderen zal helpen.
Leren van vastgoedbeleggers
Ik besloot om me te mengen met vastgoedbeleggers op bijeenkomsten. De meeste hadden het over hoeveel pandjes ze hadden of dat hun BAR geweldig was. Helaas, sprak niemand over de weg naar financiële vrijheid en de tips die ik kreeg voor mij als beginner had ik niks aan.
Tips zoals:
“Maak het schaalbaar”
“Zorg dat je de bank meekrijgt”
“Voorkom slechte huurders”
“Overschrijf nooit je begroting”
“Reserveer voor groot onderhoud”
Heb jij iets aan bovenstaande tips als je handen jeuken om te investeren in vastgoed? Ik in ieder geval niet.
Mijn eerste beleggingspandje!
In juli 2016 had ik € 34.000 gespaard. We zaten op dat moment in een koopmarkt (lage prijzen, weinig vraag). Een hele andere tijd. Ik bezichtigde een appartement in Tilburg wat te koop stond voor € 109.000. Na de eerste bezichtiging had ik een heel goed gevoel erover. Ik besloot een bouwkundig inspecteur in de arm te nemen naar de 2e bezichtiging. Hij gaf aan dat alles in orde was: TOP!
Ik besloot een bod uit te brengen van € 104.990. Het goedkoopste appartement in het blok was ooit gekocht voor € 105.000 en ik wilde er graag onder zitten. De makelaar belde me op en zei: “Kunnen we er € 105.000 van maken. Dit is een mooi rond getal en maakt het papierwerk voor mij een stuk makkelijker”. Ik zei: “Nee. Dit is mijn prijs”. Waarop de makelaar reageerde: “Kunnen we er toch € 105.000 van maken, dan krijg je van mij € 10 contant.”. Ik zei: Deal!
Het briefje van € 10,- is ingelijst op mijn kantoor 🙂
De financiering
Ik had € 34.000 eigen geld en ik besloot om banken te benaderen voor een verhuurhypotheek. Ik klopte aan bij Rabobank (mijn huisbank) en na veel papierwerk zeiden ze “Nee, je eigen vermogen in je onderneming is niet voldoende. Helaas”. Ik benaderde ING en ook daar kreeg ik een NEE te horen na een lang traject. De deadline (financieringsvoorbehoud) kwam dichterbij en het leek gedoemd te mislukken.. Mijn accountant had Handelsbanken gebeld en die hadden interesse om een beginnend vastgoedbelegger te financieren. Na meerdere gespreken, veel papierwerk en een taxatierapport van € 1000,- kreeg ik alsnog een NEE te horen. Reden: “we doen pas financieringen vanaf € 300.000.”. De flapdrollen wisten bij gesprek 1 al dat het pand slechts € 105.000 was.
Vol frustratie en € 1000,- lichter besloot ik nogmaals naar mijn contactpersoon bij Rabobank te gaan. Ik stelde de volgende vraag: “Hoe kan ik ervoor zorgen dat ik dit appartement wel kan kopen??” Ze zei: “Je kan er zelf gaan wonen. Je huurt nu. Als je het appartement koopt voor eigen bewoning, dan kan het wel”.
Ik reageerde gelijk: “Top, dan doen we dat! Hoeveel geld moet ik dan inleggen?”
Ze zei: “€ 2100 voor de overdrachtsbelasting en onze advieskosten”.
Mijn mond viel open van verbazing! Wat een geweldig nieuws!
Als een blije gup ging ik naar huis en vertelde het enthousiast aan mijn toenmalige vriendin: “We gaan verhuizen!”. Zij was wat minder enthousiast, maar ik zag het als een cruciale eerste stap in het vastgoed en dus naar financiële vrijheid.
Tip: je zult zelf ervaren dat de weg naar financiële vrijheid offers verlangt. Afhankelijk van jouw toewijding zal je maar al te graag die offers doen. Ik ben ontzettend dankbaar dat mijn intuïtie me de juiste richting in duwde.
Achteraf gezien was het stom om bij deze traditionele banken aan te kloppen voor een verhuurhypotheek, zeker voor een ondernemer met geen gigantische winsten. Nu weet ik inmiddels dat er traditionele en commerciële banken zijn en de commerciële banken willen je maar al te graag financieren 🙂
Tip: heb je geen hoog box 1 inkomen, financier dan o.b.v. LTV (loan to value). Hierbij wordt niet tot nauwelijks gekeken naar je inkomen, maar juist naar het onderpand. Banken die dat op dit moment doen: RNHB, Domivest, De Nederlandse en meer.
The man with a plan
Daar zat ik dan, in mijn appartement enkele maanden later. Ik maakte een plan wat mijn missie werd: mijn appartement volledig aflossen. Waarom? Dan zou ik niet de bank als blok aan mijn been hebben en het kunnen verhuren.
De gespaarde € 34.000 ging er volledig in en in 1 jaar tijd loste ik, op € 15.000 na, alles af.
Ik ging terug naar Karin (mijn adviseuse bij de Rabobank) en vertelde dat ik een appartement wilde kopen als beleggingspand. Ze zei: “Helaas Bob, ondanks de gigantische aflossing op je huidige woning, is je winst niet dekkend om een beleggingspand te financieren”.
Dus ik zei: “Als ik de laatste € 15.000 aflos, dan mag ik mijn huidige woning verhuren toch?”
Ze zei: “Ja, dat mag inderdaad.”. Top, dan doen we dat! Ik loste de laatste € 15.000 af en ging een nieuw appartement zoeken om zelf te bewonen.
Inzicht: als je aflost op je eigen woning (box 1), dan verminder je je box 3 vermogen en dus betaal je geen/minder box 3 belasting (destijds had ik daar niet voldoende vermogen voor, maar het is goed om te weten). Het aflossen op je eigen woning heeft als gevolg minder hypotheek, maar daardoor ook minder hypotheekrenteaftrek. Dat zorgde ervoor dat ik op mijn nieuwe woning een deel box 1 en een deel box 3 hypotheek had. Zonder het hier nu over te hebben, is dat erg interessant voor vermogende particulieren.
Mijn echte eerste beleggingspand
Ik kocht een nieuw appartement, wederom om zelf te bewonen. Het eerste appartement kon nu in de verhuur en het officiële eerste beleggingspandje was een feit. Niet alleen dat, maar het genereerde ook een cashflow van € 742,37 netto per maand.
